2012-01-23
<地主・家主さんへの新しい提案>
不動産所得の多い人は不動産管理会社をつくろう
−所得税と相続税対策に効果あり
震災復興財源の確保の為に、今後は所得税と相続税が増税となり、法人の税率は逆に下がるそうですが、個人の所得を法人に移行する方法を教えてください。
1.賃貸開始6年目より所得は増えます
不動産賃貸は、年数の経過と共に減価償却費や借入利息が減少し、不動産所得は増えます。その結果として、所得税・住民税・事業税の負担が増加します。特に特優賃等の5年間の割増償却が終われば6年目より間違いなく所得は増えます。
2.同居家族に対する管理手数料は必要経費になりません
(1)同居している家族に管理手数料を払っても必要経費にはなりません。生計が別であれば適正額については経費として認められます。
(2)そこで、5棟10室基準を満たせば、不動産の賃貸に係る管理や運用を手伝っている家族に、届出により青色事業専従者給与の支払いが認められています。ただし、賃貸の規模が大きく家族全員の手が必要な場合は、法人の名のもとで業務を行った方が合理的です。
3.同族会社で管理業務を行い節税と経営の合理化をめざす方法
(1)オーナーが管理会社との間で「管理業務委託契約」を結び、管理料を支払うことにより不動産所得が減少し、合法的に所得の分散が図れます。
(2)管理会社は役員や社員であるオーナーの家族等に対して、適正な給与を支払います。給与を受取った人は、サラリーマンの必要経費としての給与所得控除(収入の35%前後)が受けられ、所得税や住民税が安くなります。
(3)管理の形態
4.ペーパーカンパニーの場合は管理料は経費になりません
(1)賃貸物件の殆どの管理・集金を地元の不動産業者に依頼しており、同族の管理会社が自ら管理業務を行っていない場合は、法人を設立しても意味がありません。
(2)管理業務を行っている証拠としては、日々不動産業務についての管理日報を作成し、毎月の家賃や地代の収入状況を賃貸先・月別に一覧表に集計しておく必要があります。又、領収証や契約書をファイルし、汗を流して管理業務を行っている事を税務署に説明できなければいけませ。
5.法人として認められる経費の内容
(1)掛捨て型の生命保険の加入により、中には支払った保険料が全額法人の経費になるものもなります。また、将来は生命保険を中途解約し退職金の支払財源に充てる有利な保険もあります。
(2)物件が離れて数ヶ所にある場合は、車と車両関連費用の一定額を個人の経費と区分したり、管理業務を始めとする会社の経営及び運営に必要な交際費は法人の経費として認められます。
(3)個人の青色専従者給与よりも役員報酬の方が、決算書を承認するだけでも取締役の責任の問題もあり認められやすい面があります。
6.法人がオーナーから利回りの高い賃貸物件を買ったり、店舗等を建てる
管理業務の他に利回りの高い賃貸物件をオーナーから法人が買取ったり、オーナー個人の土地の上に法人が建物を建て、収益を確保すればその分オーナーの所得が法人に移行し、所得の分散効果があります。
但し、この場合は投資効率の高いコンビニやレストラン、店舗等に限定した方がよいといわれています。
7.法人が借地権課税を免れる方法として土地の無償返還方式を使う
(1)土地の無償返還の届出を出すことにより、借地権の認定課税を受けなくなります。そのためには、法人が個人に通常の地代を支払います。通常の地代は固定資産税の2〜3倍前後といわれております。
(2)次の効果があります
(A)法人は土地を買わずして建物からの収益が確保できます
(B)相続に際しては土地の評価が更地評価より2割減額されます
(C)法人に収益力をつけておけば、相続に際して個人の土地を買取ることにより、納税資金の一部が確保されます
(3)使用賃借の場合には、更地評価になり相続税対策にはなりません。
8.結果として、所得税と相続税対策に効果あり
アパート、マンション、駐車場が増えて所得が多くなった人は、管理会社を利用することにより所得税対策と、更なる相続税対策が可能になり、一家の財産を守るのに役立ちます。